DILBEEK - Thomas Valkeniers, vastgoedmakelaar van het jaar 2014, waarschuwt voor een bevolkingsexplosie in de Vlaamse rand rond de hoofdstad, waar de gemeenten niet op voorbereid zijn. Ook Dilbeek ontsnapt daar niet aan. Valkeniers nodigt de gemeente uit om deze bevolkingstoename op te vangen door meer woongelegenheid en handel toe te laten, zonder dat de groene open ruimte er te veel onder lijdt.
In het "cijferboek 2014 Vlaamse Rand" opgesteld door de studiedienst van de Vlaamse regering vinden we voor Dilbeek zeer gedetailleerde cijfers over de bevolkingstoename tussen 2003 en 2013. Het aantal inwoners steeg van 38.716 naar 40.737 (+ 5,2%). Het aantal huishoudens gaat 15.608 naar 16.574 (6 ,2%). Het aantal kinderen 0-17 jaar van 7.933 naar 8.236 (+ 3,8%), het aantal ouderen meer dan 65 jaar 7.445 naar 8.411 (+ 13%) en het aantal ouderen meer dan 80 jaar 1547 naar 2587 ( +67%).
“We zien dus twee belangrijke evoluties binnen de stijging van Dilbeek: de gemeente vergrijst snel en het aantal éénoudergezinnen neemt toe. Oudere mensen en éénoudergezinnen willen vooral in appartementen wonen”, stelt Thomas Valkeniers vast.
Wat zal er in Dilbeek gebeuren met de vraag naar vastgoed tegen 2030? Prognoses voor Dilbeek zelf zijn er niet, maar de Studiedienst van de Vlaamse Regering maakt vijfjaarlijks projecties van de bevolking en de huishoudens voor Vlaamse steden en gemeenten. In het Vlaamse Gewest zal de bevolking stijgen tot 6,6 miljoen inwoners tegen 2030, een stijging met ongeveer 7% ten opzichte van 2008.
Meer scholen
Tot 2017 wordt in het Vlaamse Gewest een toename van 13% verwacht van het aantal 0- tot 2-jarige peuters. Enkele jaren later wordt er een toename van 18% voorzien van de lagere schoolbevolking. Er moeten meer scholen bij komen. Het aantal 65-plussers in het Vlaamse Gewest zal tegen 2030 toenemen met 44% en het aantal 80-plussers zal toenemen met 63%. Het aantal éénpersoonshuishoudens neemt toe met 44% en er zal ook een toename komen van 70% van het aantal alleenwonenden bij 80-plussers.
Dilbeek en omgeving
En welke zal de invloed zijn van de evoluties van het Brusselse gewest op de bevolkingstoename in de Vlaamse rand. “Er zijn vele prognoses voor Brussel maar ze gaan allemaal in dezelfde richting: een zeer sterke stijging van de bevolking. Eén prognose verwacht tussen 2010 en 2020 een toename van de Brusselse bevolking met ongeveer 240.000 mensen. Dit komt overeen met een jaarlijkse groei van 2% en zou op 35 jaar de Brusselse bevolking doen verdubbelen”, stelt Valkeniers vast.
Het Brussels Instituut voor Statistiek en Analyse maakt zelfs een geografisch onderscheid. Zij verwachten in noordwest-Brussel een sterkere bevolkingsgroei, hetzij vooral in de armere gemeenten zoals Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek en Anderlecht. De twee laatste gemeenten grenzen onder meer aan Dilbeek.
“En wat gaat dat dan geven in Dilbeek moeten we ons afvragen? Daar heeft Vlaanderen ook cijfers van. Tegen 2060 zou de populatie in het arrondissement Halle-Vilvoorde stijgen met 28%.
Dit wil zeggen dat we tegen 2060 met 52.480 Dilbekenaren zullen zijn of pak weg 10.000 meer dan vandaag. Hoe pak je de bevolkingsgroei aan, want door de vergrijzing en de toename van het aantal éénoudergezinnen, zullen we een groot tekort hebben aan kleine woongelegenheden, zoals flats en appartementen. En hoe kanaliseren we de instroom vanuit het Brussels Hoofdstedelijk gewest? “, vraagt Valkeniers zich af. Voor ondernemers is een stijging van de bevolking economisch interessant, maar er is veel minder interesse in de nadelen van een grootstad. De toevloed zal wellicht het grootste zijn uit de armere gemeenten Anderlecht en Molenbeek.
Geen inventaris van beschikbare woningen
Het is duidelijk dat de bevolking sterk zal toenemen maar hoe kan die opgevangen worden? “We hebben enkel wat cijfers over het aantal bouwgronden, maar er is geen inventaris van het aantal woningen, appartementen, flats en winkelpanden dat we voorhanden hebben. Zo is het moeilijk om het woontekort te berekenen en daar op een stedenbouwkundig beleid af te stemmen. Hetzelfde geldt voor het beleid in het kader van winkelpanden en commerciële panden”, stelt Valkeniers vast.
Een van de uitdagingen voor de gemeente is dus "inventarisatie" van het bestaande vastgoedaanbod van woningen en commerciële panden. “Ik heb bijzonder veel cijfermateriaal gevonden over demografie, over vergrijzing, over economie en economische activiteit in Dilbeek, maar niks over de stedenbouwkundige aspecten of samenstelling van het bestaande patrimonium”, zegt de vastgoedmakelaar.
“Als Dilbeek, tegen 2060 mogelijk ongeveer 10.000 inwoners meer zal tellen lijkt het mij evident dat het gemeentelijk vergunningsbeleid daarmee rekening moet houden en er duidelijk moet worden uitgestippeld waar we naartoe willen. Als je niet weet waar je naartoe wil, eindig je waarschijnlijk ergens anders. Weet ook dat de organisatie van een stedenbouwkundig beleid samen gaat met aanpassingen aan de infrastructuur, de aanpak van mobiliteit, waarbij sneltramlijnen maar ook snelfietspaden onvermijdelijk worden, het bouwen van scholen, het bouwen van verzorgingstehuizen enz. “
Naar meer woonlagen?
In Dilbeek , zoals in heel Halle-Vilvoorde, zijn maar twee woonlagen toegelaten. “Die regel zal moeten sneuvelen. Er zijn maar twee oplossingen om 10.000 extra inwoners te huisvesten, ofwel zet je de die naast elkaar of wel zet je ze op elkaar. De mensen blijven naast elkaar zetten ten koste van de groene open ruimte, is op lange termijn geen optie.”
“Je kan dus niet anders dan zoeken naar oplossingen binnen de bestaande woonkernen. De mensen zullen dan ook dichter bij elkaar kunnen gaan wonen. Wonen onder grond is nog steeds niet mogelijk. We zullen dus op sommige weloverwogen plaatsen hoger moeten bouwen. Het lijkt mij daarbij niet uitgesloten dat Dilbeek zijn groen en landelijk karakter kan behouden voor zover aan verstandige en georganiseerde ontwikkeling van de kernen wordt gedacht”, zegt Valkeniers.
Meer dan 2 woonlagen
De regel dat in Halle-Vilvoorde maar 2 woonlagen zijn toegelaten zal zeker moeten sneuvelen. Ook zijn er door de regel van de twee woonlagen in Dilbeek veel duplexappartementen die in feite gerust zouden kunnen worden omgevormd in twee kleinere appartementen. Je creëert zo meer entiteiten binnen eenzelfde bouwvolume en voorkomt hoogbouw.
“In de commerciële kernen moeten we wel voorzichtig zijn met de omvorming van leegstaande gelijkvloerse commerciële ruimtes tot woongelegenheden. Uiteraard mag je dat niet toestaan om doodse dorpen te voorkomen, waarschuwt Valkeniers.
Bouw stimuleren door lage belastingen
De gemeente zal met de komende druk vanuit Brussel nog meer dan nu een beleid moeten voeren om inwoners te stimuleren te investeren in hun vastgoed. “De gemeenten van Brussel die de komende jaren het sterkst gaan groeien, liggen in het Noordoosten van Brussel en tegen de grens van Dilbeek. Het is onmogelijk om Dilbeek hermetisch af te sluiten en een muur te bouwen tussen Brussel en Dilbeek, maar het is wel mogelijk met een juist beleid één en ander te sturen. Een lage belasting op onroerend goed en een gemeente die zelf ook blijft investeren, bijvoorbeeld in haar patrimonium of haar straten, motiveert haar inwoners en potentiële investeerders opnieuw om te investeren. Zodoende behoud je het mooie karakter van uw gemeente en hou je de verloedering tegen”, suggereert Valkeniers.
Meer commerciële ruimte nodig
Het is logisch dat, als de bevolking stijgt, er economisch meer beweging komt. Natuurlijk is het zo dat de ‘economische activiteiten’ van vandaag er heel anders uitzien dan de "economische activiteiten" van 30 jaar geleden. Er treedt in veel sectoren een schaalvergroting op en dat zal zich ook manifesteren in Dilbeek.
Maar de bestaande commerciële ruimten, waarvan een deel leeg staan, zijn niet aangepast aan deze wijzigende economische omstandigheden waarbij veelal grotere entiteiten nodig zijn van 200m2 en meer. De functie van de bestaande winkelstraten binnen de kernen, zal daarbij blijven bestaan voor zover rekening wordt gehouden met een schaalvergroting en deze nieuwe grotere handelszaken eveneens een plaats krijgen binnen de bestaande centra. De gemeente zal ook zijn stedenbouwkundig beleid op deze economische werkelijkheid moeten afstemmen.
De gemeente een echte economische partner
Met "Dilbeek 2030" of “Dilbeek 2060” in het vooruitzicht zal de functie van de gemeente en haar administratie vergroten en zal zij een actievere rol moeten spelen en vaak zelf als partner van de ondernemers moeten optreden. “Een gemeente was in het verleden dikwijls ‘regisseur’ en als regisseur bracht zij de juiste partijen bij elkaar om samen te zoeken naar opportuniteiten om tot een win-winsituatie te komen voor alle betrokkenen.
In de toekomst zal een gemeente evenwel veel verder moeten gaan. Indien zij het woningbeleid wil kunnen sturen en commerciële mogelijkheden zou willen creëren zal ze in de toekomst zelf meer "actor" moeten zijn. De gemeente zal zelf projecten moeten opstarten, eventueel zelf eigen projecten moeten realiseren, al dan niet in samenwerking met derden, hetzij een private partner. Misschien zal ze, om haar doelen te kunnen verwezenlijken, zelf moeten overgaan tot aankopen of onteigenen”, besluit Thomas Valkeniers.
Zie ook: http://www.persinfo.org/2015/07/23/ruimtelijke-ordening-wonen-en-bevolking-dilbeek-nu-en-de-toekomst